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Des travaux à bien estimer avant d’acheter

Dès lors que l’on achète une maison ancienne, un certain nombre de rafraîchissements et autres rénovations sont à prévoir. Mieux vaut donc avoir une calculatrice dans la tête pour éviter les mauvaises surprises ! On vous aide à évaluer le montant de la facture.

Si l’affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) et de l’émission de gaz à effet de serre (GES) sur les annonces immobilières donne une première indication de l’état global d’une habitation, un examen minutieux sur place est impératif pour se faire une idée de l’ampleur des rénovations à prévoir.

Le carrelage est-il posé sur une surface bien plane ? N’y a-t-il pas de fils électriques apparents ? Dans quel état sont la cuisine et la salle de bains ? Pas de trace de moisissure ou de papier peint décollé aux angles ? De même, passez votre main devant les vitres pour vérifier leur isolation. Vous avez constaté des fissures sur les cloisons ? Rassurez-vous, cela arrive souvent sur les murs ayant une fonction séparative et c’est inévitable. En revanche, des fissures sur les murs périphériques sont plus inquiétantes…En parallèle de ce flot de questions, il est important d’avoir à l’esprit une fourchette de prix pour les rénovations les plus courantes. Bien entendu, il ne s’agit là que d’une estimation à la louche, qui peut très vite varier en fonction de l’état des matériaux de la maison.

Un simple rafraîchissement suffit ? Comptez tout de même 150 €/m2 pour des menus travaux du type installation de penderies, remplacement d’une moquette vétuste, sans oublier un bon coup de blanc pour recouvrir l’arc-en-ciel laissé par le vendeur. Attention : l’intervention d’un peintre professionnel est facturée entre 20 et 40 €/m2 pour un résultat impeccable. Mais si les murs sont en bon état et que vous êtes débrouillard, vous pourrez facilement diviser par dix la facture en vous retroussant les manches et en invitant des amis à vous donner un coup de main !

Gare aux gros postes de dépenses

Dans les vieilles maisons, il est par ailleurs fréquent que la cuisine et la salle de bains soient restées figées dans le temps. Et un bond de vingt à trente ans, ça se paie ! À condition de le faire soi-même, rénover complètement une pièce d’eau (changement du carrelage, de la baignoire, du lavabo, de l’ameublement, etc.) revient entre 2 000 et 3 000 €, contre quelque 4 000 € pour une cuisine, hors électroménager. Sans oublier qu’il faut en général remplacer les vitres de toute la bicoque par du double vitrage, pour un tarif oscillant entre 400 et 700 € par fenêtre.

Mais c’est du côté de l’électricité et de la plomberie que ça pêche vraiment, d’autant que passer par un professionnel est souvent inévitable ! Un électricien facture en effet sa prestation entre 500 et 1 800 €/m2, selon les problèmes constatés, sachant que la simple mise aux normes d’un tableau électrique coûte près de 1 000 €. Et s’il faut tout refaire à neuf, l’addition explose à plus de 9 000 € pour une maison de 100 m2, d’après les calculs du site spécialisé E-travaux.com. Côté plomberie, l’installation d’un chauffe-eau est chiffrée entre 700 et 1 200 €. Pas étonnant que la remise en état complète de la tuyauterie d’une maison dépasse souvent les 10 000 €… Et encore, il ne s’agit toujours pas de gros œuvre ! Le total des travaux peut vite atteindre plus de 1 000 €/m2 dès lors qu’il faut ajouter la création de sanitaires ou le déplacement de cloisons. Julie Polizzi

À savoir : de façon générale, pensez toujours à prévoir au moins 10 % de budget en plus pour les imprévus.

Procéder par étapes

1/ L’estimation : dès la première visite, passez en revue les différents éléments vétustes et prenez tout en photo. Une fois chez vous, utilisez la fourchette de tarifs indiqués pour évaluer grossièrement le montant de la facture.

2/ La contre-visite avec l’expert : dès lors que l’électricité ou la plomberie ne sont pas nickel, mieux vaut demander au propriétaire une contre-visite avec un artisan, et même plusieurs, si possible, pour comparer les devis. En cas de travaux lourds, l’architecte sera également indispensable.

3/ La négociation : faites valoir vos calculs pour baisser le prix de vente ! Cela vous permettra au passage de diminuer les frais de notaire.

Photos © 123RF, DR



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