Jongler avec les crédits, le secret pour financer son premier logement

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Une multitude d’outils attractifs existent pour financer son premier achat immobilier. Outre les divers crédits bancaires, rentrent également dans la balance le prêt à taux zéro ou encore le moins connu Action logement. Décryptage des solutions à votre disposition.

Afin d’encourager l’accession à la propriété pour tous, l’État a mis en place plusieurs prêts réservés aux populations les plus faibles économiquement.

Prêt à taux zéro renforcé, une visée sociale et écologique

En tête de liste se trouve le très plébiscité PTZ+ ou « prêt à taux zéro renforcé ». Destiné à être combiné avec d’autres prêts, il est dédié à l’achat du logement principal des primo-accédants – ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années – sous conditions de ressources.
Le PTZ+ ne peut aider à financer que l’achat d’un bien neuf, exception faite de l’achat d’un logement social par le locataire et de la location-accession. Son montant est un pourcentage du coût total de l’acquisition et dépend du nombre de personnes allant occuper le logement et de sa localisation (quatre zones de barèmes existent en France). Son remboursement ne peut dépasser la durée des autres prêts, dans la limite de vingt-cinq ans.
Si les performances énergétiques du logement permettaient en 2012 de bonifier le montant du PTZ+, elles deviennent la règle de base dès le 1er janvier 2013 puisque seuls les logements respectant des normes de performances énergétiques strictes (certifiés BBC ou RT2012), seront éligibles.

Des prêts réglementés pour des emprunteurs ciblés

Le PAS – prêt d’accession sociale – vise les ménages aux revenus modestes. Il est accordé, sous conditions de ressources, à un taux avantageux aux personnes qui acquièrent leur résidence principale et aux propriétaires qui font des travaux dans le logement qu’ils occupent. Il peut financer 100 % de l’acquisition.
Moins connu, le prêt Action logement (ancien 1 % logement) est accessible aux salariés des entreprises non agricoles du secteur privé, ayant dix employés ou plus, pour financer 30 % maximum de l’acquisition (dans le neuf ou l’ancien sans travaux) ou de la construction de leur résidence principale. L’intéressé doit se renseigner auprès de son employeur.
Reste le Plan épargne logement (PEL) couplé avec le Compte épargne logement (CEL) qui, proposés par de nombreuses banques, permettent d’obtenir un prêt à taux préférentiel, après une phase d’épargne.
En matière de prêts immobiliers, l’acheteur peut se renseigner auprès de l’Anil (Agence nationale d’information sur le logement), présente dans presque tous les départements de France (Adil), pour y voir plus clair sur son plan de financement.

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Prêts classiques, le jeu de la concurrence

Malgré le bénéfice des prêts réglementés, l’acheteur est le plus souvent contraint de contracter un prêt bancaire classique. Ce crédit peut financer tout ou partie de l’achat ou les travaux d’un logement principal ou secondaire, dans le neuf ou l’ancien. Les formules proposées par les banques sont variées et prennent en compte les revenus du ménage.
Pour faire le meilleur choix il faut alors se plier à une comparaison méthodique. Premier élément à garder en tête : le coût du crédit. Il comprend, outre le prêt, les frais de dossier, les assurances et les indemnités de remboursement anticipé.
La durée est un autre critère de choix. Plus elle est longue – actuellement 17 ans en moyenne1 – plus l’amortissement du prêt est lent : en cas de revente, le montant récupéré après remboursement du capital restant dû sera donc généralement faible.
Au centre de ce savant calcul, réside enfin le taux d’emprunt, variant dans son montant et ses modalités.

Une affaire de taux d’intérêts

Au troisième trimestre 2012, les taux d’intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques se sont établis à 3,49 %, en moyenne, observant une baisse progressive puisqu’ils s’établissaient à 3,51 % en août, à 3,44 % en septembre et à 3,37 % en octobre, s’approchant ainsi de leur record historique de 3,25 % obtenu en novembre 20102. Une bonne nouvelle pour les acheteurs qui n’ont plus qu’à choisir les modalités de fixation.
Un prêt à taux fixe implique un taux déterminé dans le contrat de prêt, pour toute la durée de remboursement. C’est intéressant quand le taux proposé est bas. Concernant les mensualités de paiement, elles peuvent être constantes ou modulables (évolution selon la capacité de remboursement) ou encore « lissées » ce qui permet d’ajuster les mensualités pour tenir compte des autres prêts engagés dans le plan de financement.
Autre option : le prêt à taux variable qui évolue, à la hausse ou à la baisse, en fonction d’un indice inscrit dans le contrat. Pour limiter les risques, le prêt peut être « capé », c’est-à-dire que la variation du taux est limitée sur la mensualité ou la durée.

Afin d’apprécier au plus juste les offres de prêts bancaires, l’acheteur doit se référer au « taux effectif global » inscrit dans la proposition, qui représente le coût réel de l’emprunt (incluant les divers frais énumérés).

Julie Polizzi

1 La durée moyenne des prêts immobiliers est de 17,41 ans au 3e trimestre 2012, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
2 Chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA ( marché immobilier du neuf et de l’ancien).