Réformes fiscales : les conséquences pour votre patrimoine immobilier

53

Abattement sur les plus-values, TLV, « dispositif Duflot » ? Le projet de loi de finances 2013 comporte un grand nombre de mesures sur l’immobilier. Décryptage avec Élisabeth, ingénieur patrimonial.

Quelles devraient être les conséquences des nouvelles mesures fiscales sur les plus-values immobilières ?
Tout d’abord, je voudrais clarifier les termes et revenir sur la situation actuelle. Les revenus de l’immobilier peuvent être imposés de deux manières. S’il s’agit d’un revenu foncier (location d’un appartement non meublé) ou d’un bénéfice industriel et commercial (location d’un meublé), il est déclaré dans l’impôt sur le revenu et donc taxé de manière progressive. De plus, ces revenus font l’objet de deux prélèvements sociaux : la CSG et la CRDS. Jusqu’en août dernier, le loyer net perçu par le propriétaire était prélevé à 13,5 %. Désormais c’est 15,5 %.
En cas de vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale, la plus-value nette est imposée. Elle correspond au gain perçu, résultant de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, à laquelle on retire divers frais, notamment ceux de notaire et de travaux. Jusqu’à présent, cet impôt est forfaitaire.
Actuellement, les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement au delà de la 5e année de détention. Son taux est de 2 % jusqu’à la 17e année, puis de 4 % et de 8 % au delà de la 24e année. L’exonération est totale après trente ans de détention.

Mais alors, que va-t-il advenir de cet abattement ?

Il faut distinguer deux choses. En ce qui concerne les plus-values sur les terrains à bâtir, l’abattement doit être supprimé dès le 1er janvier 2013. De plus, ces plus-values devraient être imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu à partir du 1er janvier 2015.
Pour les immeubles, c’est différent. Les propriétaires bénéficieront d’un abattement exceptionnel de 20 % pour l’année 2013. Pour le reste, pas de changement.

Qu’appelle-t-on le « dispositif Duflot » ?

Le « dispositif Duflot » (du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016) doit favoriser l’accès au logement en incitant à l’achat de biens immobiliers, puis à leur mise en location à des tarifs abordables. Ici, l’investissement immobilier (achat) est directement déduit du revenu global. La réduction d’impôt est de 18 % répartie sur neuf ans, ce qui est supérieur à celle du dispositif actuel, la loi Scellier (13 % sur neuf ans en 2012). Cette réduction sera plafonnée à 95 % du montant de l’investissement, dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros. La réduction d’impôt ne pourra excéder 10 000 euros par an.
En contrepartie, le propriétaire doit proposer des loyers au niveau défini par le gouvernement et à des locataires répondant à des conditions de ressources. Il doit s’engager à louer nu, à usage d’habitation principale pendant 9 ans. L’objectif du gouvernement est la construction de 500 000 logements par an.

Construire… et que fait-on des logements vides ?

La règle sera plus sévère : la taxe sur les logements vacants (TLV) sera appliquée dès la première année (deux ans aujourd’hui). Son taux sera de 12,5 % de la valeur locative la première année et de 25 % à partir de la deuxième.

Quelque chose à ajouter ?

Oui, au sujet des prélèvements sociaux des non-résidents, ceux qui possèdent des biens immobiliers en France et qui habitent ailleurs. Ou qui sont partis vivre ailleurs…

À quelle sauce va-t-on les manger ?

À la sauce sociale ! Ces derniers seront désormais concernés par les prélèvements sociaux sur l’immobilier à un taux de 15,50 %.