Qui paie quoi dans une transaction immobilière ?

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Entre les éventuels intermédiaires, les documents obligatoires payants et autres impôts, une transaction immobilière entraîne de nombreux frais. Qui du vendeur ou de l’acheteur doit s’en acquitter ? On fait le point sur la répartition.

Du côté de l’acheteur

L’acheteur supporte logiquement des frais très lourds lors d’une transaction immobilière puisque, outre le prix du bien, il doit également régler ce qu’on appelle injustement les « frais de notaire ». Ces coûts consistent en réalité essentiellement en des taxes diverses prélevées pour le compte de l’État (droits de mutation, débours, publication foncière…), tandis qu’une petite partie revient effectivement au notaire (émoluments). L’addition s’élève ici environ entre 7 et 8 % du prix de vente dans l’immobilier ancien, contre 2 à 3 % si vous optez pour le marché du neuf.

Bien que ce soit très rare, sachez toutefois que vous pouvez passer un accord avec le vendeur pour qu’il prenne les frais de notaire à sa charge. Mais il va falloir être très convaincant, d’autant que ce dernier supporte lui aussi son lot de factures.

Du côté du vendeur

De multiples coûts viennent en effet diminuer le gain réalisé lors d’une vente immobilière, et ce, sans même compter les éventuelles pénalités de remboursement anticipé du crédit qui a servi à financer ce bien (limitées à 3 % du capital restant dû depuis 1999).

A minima, le vendeur doit débourser plusieurs centaines d’euros pour faire réaliser l’ensemble des diagnostics obligatoires imposés par la loi. De même, si le logement se situe dans une copropriété, il faudra fournir au notaire un « état daté » récapitulant l’ensemble des charges liées à ce lot et dont le montant est plafonné à 380 € depuis 2020.

Plus encore, si vous faites appel à une agence immobilière, ce sera en principe à vous de régler ses honoraires (compris entre 4 et 8 % du prix de cession). Ceci dit, rien ne vous empêche de vous mettre d’accord avec l’acquéreur pour une prise en charge fifty-fifty. Dans tous les cas, le mandat de l’agence doit indiquer clairement à qui incombe le paiement de la commission.

En pratique, les propriétaires sont souvent tentés de surestimer la valeur de leur bien pour compenser le coût de la commission d’intermédiaire. Une stratégie à moindres frais mais qui présente le risque d’allonger les délais de cession en décourageant les acheteurs potentiels et en augmentant les négociations de tarif…

Une répartition au prorata

La possession d’un bien entraîne nécessairement un certain nombre de frais annuels. En cas de vente en cours d’année, il est alors d’usage que l’acheteur prenne en charge en partie ces coûts. Mais attention à bien le négocier avec l’autre partie dès le départ !

Côté impôts locaux, la taxe d’habitation et la taxe foncière peuvent ainsi faire l’objet d’une clause « prorata temporis », spécifiée dès le compromis et réaffirmée dans l’acte authentique de vente. Elle signifie alors que chacun assume ces coûts en fonction du temps passé dans le logement au cours de l’année concernée.

Dans l’hypothèse d’une copropriété, c’est en outre, en principe, au vendeur et actuel propriétaire d’assumer les frais du dernier appel de fonds du syndic. Néanmoins, une répartition au prorata peut, là encore, être convenue avec l’acheteur.

Vendeur : gare à la fiscalité !

En dehors de la vente de la résidence principale et de certaines autres exceptions spécifiques, la plus-value réalisée à l’occasion d’une vente immobilière est imposée au taux de 19 %. Or, la base taxable est calculée en faisant la différence entre le prix de cession et le prix d’achat, le tout pondéré par différents frais. Dans ce cadre, le coût des diagnostics obligatoires, des honoraires de l’agence immobilière ou encore le montant de la TVA acquittée pour la cession d’un bien neuf construit il y a moins de 5 ans contribuent alors à minorer le prix de vente retenu. De même, les frais supportés des années plus tôt lors de l’achat, ainsi que les travaux réalisés depuis permettront d’augmenter le tarif d’acquisition initial. Enfin, sachez qu’un abattement s’applique en fonction de la durée de détention et permet même une exonération totale d’impôts au-delà de la 22e année.

Le conseil : renseignez-vous auprès de votre notaire en amont de votre projet de vente pour faire le calcul le plus avantageux.

Julie Polizzi

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