Le mandat de vente à la carte

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Le contrat signé entre un propriétaire et un agent immobilier dans le cadre de la vente d’un bien entraîne des obligations pour les deux parties. Décryptage.

Par manque de temps ou par recherche d’efficacité, de nombreux propriétaires choisissent de faire confiance à des agences immobilières pour vendre leur logement. Cette relation contractuelle est concrétisée par la signature d’un mandat qui précise les pouvoirs conférés au mandataire – l’agent – par le mandant – le vendeur – pour une durée d’engagement limitée (en général trois mois renouvelables).

 

 

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Une mission encadrée

Après avoir effectué les vérifications sur la propriété du logement et l’existence d’éventuelles servitudes, le professionnel doit alors faire réaliser la série de diagnostics techniques obligatoires puis évaluer le bien pour conseiller le vendeur dans la fixation du prix de vente. Ce n’est qu’une fois cette phase de vérifications préliminaires achevée que l’agent immobilier s’attellera à la promotion de l’habitation et à la recherche d’acheteurs potentiels.
À ce cadre général d’action s’ajoutent des spécificités particulières découlant du type de contrat signé. Le mandat simple est le plus courant. Dans cette hypothèse, le propriétaire confie la vente de son bien à plusieurs agences immobilières, tout en se réservant la possibilité de rechercher lui-même un acquéreur, en diffusant notamment sa propre annonce sur internet. Si sa démarche aboutit en premier, il devra avertir toutes les agences contactées mais ne leur versera aucune rémunération. En revanche, si l’un des professionnels réalise la vente, lui seul percevra une commission.
Bien que moins répandue, une seconde forme de contrat existe cependant : le mandat exclusif. Cette fois, le propriétaire s’engage à ne confier son bien qu’à une seule et unique agence immobilière, en s’interdisant d’effectuer toute recherche de son côté. Cette obligation est assortie d’une clause pénale : si le mandant réalise la vente sans le concours de son mandataire pendant la durée du mandat, il s’expose au paiement d’une indemnité dont le montant peut être fixé dans le contrat ou qui sera déterminée par le juge.

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L’exclusivité, gage d’efficacité

Le mandat exclusif est par conséquent plus contraignant pour le propriétaire, d’autant qu’il implique souvent une commission un peu plus élevée que celle prévue dans un mandat simple. Faut-il pour autant l’écarter tout de go ?
La problématique est réelle. En 2011 le projet de loi Lefebvre renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs, avait ainsi prévu de supprimer le mandat exclusif. Mais le texte a finalement rejoint la longue liste des propositions ajournées, faute d’avoir été voté lors de la session parlementaire.
Les agents immobiliers défendent bec et ongles cette forme de mandat, remettant, au contraire, en cause sa forme simple. Leurs arguments ? En éliminant la concurrence de plusieurs autres intermédiaires, le professionnel peut se consacrer entièrement à la vente du bien. Sans oublier la motivation qu’apporte l’assurance d’être rétribué pour son travail.

Autant d’éléments qui conduiraient à une plus grande efficacité de l’agent dans la réalisation de la vente. « En moyenne, les mandats en exclusivité sont signés au bout de trois mois, contre six mois pour un mandat simple, selon le réseau immobilier Guy Hoquet. Ainsi, aux États-Unis, 98 % des mandats sont exclusifs. ».

Julie Polizzi

À noter

Le libellé des mandats varie d’une agence à l’autre. Lisez donc attentivement leur contenu avant de signer.

Zoom

Le pour et le contre
– le mandat simple : il permet d’augmenter la visibilité de l’annonce et donc de déclencher beaucoup de visites. Mais des différences de description, de photos et même parfois de prix, d’une annonce à l’autre, peuvent rebuter les acheteurs.
– le mandat exclusif : l’agence mandatée s’implique davantage et contrôle la communication sur le bien. En contrepartie, le vendeur met tous ses espoirs dans une seule agence et la rémunère en conséquence.

Le compromis
Il est possible de signer un mandat semi-exclusif. Une seule agence immobilière est alors mandatée mais le propriétaire garde le droit de rechercher lui aussi un acquéreur.