Le bail se formalise

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Afin de sécuriser davantage les rapports locatifs, la loi Alur avait prévu la mise en place d’un bail type. Une mesure devenue enfin effective à compter du 1er août.

Si les agences immobilières respectaient déjà un formalisme plutôt rigoureux en matière de bail locatif, ce n’était pas nécessairement le cas des propriétaires privés gérant eux-mêmes leurs locataires. Dans un cas comme dans l’autre, associations et particuliers dénonçaient depuis longtemps de multiples abus, rendus notamment possibles par un manque d’informations des parties quant aux droits et aux obligations de chacune.

bail loi allur

Face à ce constat, la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a entendu expliciter les baux locatifs, afin d’éviter les mauvaises surprises en cours de location. Encore fallait-il attendre les textes d’application permettant de passer des promesses à la pratique. C’est désormais chose faite, à travers la publication d’un décret et d’un arrêté au Journal officiel du 31 mai détaillant le contenu du nouveau contrat-type qui devra être utilisé pour toute location d’une résidence principale nue ou meublée, conclue à compter du 1er août. Cette mesure ne concerne cependant que les baux privés et exclut de ce fait les logements conventionnés, ceux des organismes HLM, de même que ceux obéissant à des contrats spécifiques à l’image des colocations, des locations professionnelles ou consenties à des travailleurs saisonniers et des résidences secondaires.

Une information renforcée

La réglementation impose tout d’abord des mentions de bon sens dans le bail telles que la désignation des parties, la description du logement, voire de ses équipements collectifs s’il se situe dans un immeuble, sa destination, la date et la durée du contrat, ses modalités de résiliation, ainsi que le montant du loyer, son mode de paiement, sa clause de révision ou encore le détail des charges et de l’éventuel dépôt de garantie. Sans oublier le dossier de diagnostic technique et l’état des lieux obligatoirement joints au bail, ainsi qu’un inventaire du mobilier fourni dans le cas d’une location meublée.

Mais ce contrat-type va désormais plus loin. Le bail devra mentionner la date et le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, celle de sa révision, de même que la date de révision du loyer de référence et de sa majoration légale. Par ailleurs, si d’importants travaux viennent d’être réalisés ou doivent l’être au cours de la location, le contrat devra détailler leur mise en œuvre et son impact sur le montant du loyer. Autre nouveauté de taille : lorsque le bail est conclu par l’intermédiaire d’une agence immobilière, il devra préciser le montant maximum des frais qui peuvent être mis à la charge du locataire. Enfin, une notice d’information très précise stipulant les droits et les obligations des deux parties s’ajoutera aux documents joints en annexes.

À noter : d’autres textes d’application imposant un état des lieux type, une liste des pièces exigibles ou encore une définition du mobilier minimum devrait suivre prochainement. Autant de mesures qui inquiètent les professionnels de l’immobilier dénonçant une « folie réglementaire ». Julie Polizzi

Le syndic dans les clous

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La loi Alur a également déterminé un modèle de contrat-type pour les syndicats de copropriété. Son contenu a été précisé à travers un décret d’application publié le 28 mars, tandis que sa mise en œuvre concerne les contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet. Dès lors, devront être obligatoirement mentionnés :

• les modalités du contrat (durée du mandat, missions du syndic, mode de désignation, de révocation et de démission)

• le détail des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires

• une rémunération par forfait, en détaillant son contenu et ses modalités de paiement. Certaines prestations limitées par le décret peuvent être facturées en complément, comme les réunions et visites supplémentaires, la modification du règlement de copropriété ou la gestion d’un sinistre…