Eviter les pièges de la vente entre particuliers

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Afin d’échapper à de coûteux frais d’agence immobilière, de nombreux Français décident de se charger eux-mêmes de la vente de leur logement. Un choix avantageux sous conditions.

En France, on estime que plus de la moitié des transactions immobilières se réalise entre particuliers, le plus souvent pour économiser des frais d’agence atteignant entre 4 et 10 % du prix du bien. Une démarche d’autant plus attractive qu’elle a été largement simplifiée par le développement d’innombrables sites internet de petites annonces. Il faut toutefois rester prudent pour ne pas se faire flouer.

Des prix aléatoires

Le premier problème des annonces immobilières passées par des particuliers réside dans le prix de vente. Le propriétaire peut ainsi être tenté de fixer le tarif au même niveau que s’il avait dû répercuter la commission d’un agent immobilier. De même, les vendeurs surévaluent très souvent la valeur de leur logement. Conséquence logique : la vente mettra davantage de temps à se réaliser et fera sans doute l’objet d’une négociation plus grande.
Dans le cadre d’une transaction entre particuliers, il est donc d’autant plus essentiel de se renseigner sur le marché immobilier local, tant du côté du vendeur que de celui du candidat à l’achat. Pour cela, consultez les indices publiés par le Conseil du notariat et les prix pratiqués par les agences immobilières autour de chez vous. En tant que propriétaire, n’hésitez pas non plus à faire évaluer votre bien gratuitement par deux ou trois professionnels, en demandant une estimation basse et haute, afin de déterminer son juste prix.
Conseil : plutôt que de surévaluer la valeur de votre habitation, profitez de cette transaction directe pour fixer un tarif un peu inférieur à celui des agences proposant des biens similaires au vôtre. Vous augmenterez ainsi vos chances de vendre plus rapidement.

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Une information incomplète

En renonçant aux services d’un professionnel, le propriétaire s’engage, par ailleurs, à assumer seul la promotion de son bien, tout en respectant l’obligation d’information qui l’accompagne. Depuis 2011, l’annonce immobilière doit notamment préciser l’échelle de performance énergétique du logement. De plus, le vendeur doit annexer les diagnostics techniques au compromis de vente, en vertu de la loi Hamon du 17 mars sur la consommation.
Le descriptif même de l’habitation est souvent l’objet de tromperies : tentation d’embellir le bien, mesure aléatoire de la surface habitable, imprécisions sur les prestations, etc. La rédaction d’une annonce complète et fiable comportant des photos de bonne qualité constitue l’épreuve du feu pour le propriétaire !
Quant à l’acquéreur, il doit interroger le vendeur en profondeur avant de visiter le bien, pour ne pas se laisser berner par des annonces fantaisistes. Des embûches similaires se rencontrent d’ailleurs lors de la visite, le propriétaire étant tenté de masquer les défauts de sa maison.
On l’aura compris, malgré les atouts de ce type de transaction, de nombreuses irrégularités peuvent entraver le bon déroulement d’une vente immobilière entre particuliers. Ces derniers doivent donc redoubler de vigilance.

Zoom

  • La capacité financière de l’acheteur : c’est une difficulté souvent sous-estimée par les propriétaires. Généralement, les agences immobilières sélectionnent les dossiers en amont, en imposant, par exemple, l’accord de principe d’un prêt immobilier. Le vendeur particulier doit donc s’inspirer de cette pratique s’il ne veut pas risquer de voir la vente échouer en cours de procédure.
  • Un risque juridique limité : si le recours à un professionnel peut être limité au minimum, la conclusion définitive de la transaction n’échappe cependant pas à l’homologation du notaire. Et heureusement ! Car c’est cet officier public qui va garantir la légalité de la vente.