Bien estimé, bien vendu

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Clé de voûte de la vente immobilière, le prix d’un bien est pourtant difficile à calculer. Pour ne pas se tromper, mieux vaut s’adresser à des professionnels.

Par contrainte ou par envie de changement, vous avez décidé de mettre en vente votre logement mais à l’heure de déterminer le prix, le doute vous assaille. S’il est trop élevé, il fera fuir les acheteurs potentiels mais si, à l’inverse, il est trop bas, ce sera autant d’argent en moins dans votre poche. Afin de céder votre bien au meilleur prix possible, il est alors essentiel de réaliser une estimation fiable. Voici quelques conseils pour vous y aider.

Faire un état des lieux

Avant toute chose, il est utile de faire réaliser la série de diagnostics obligatoires. Performances énergétiques, présence d’amiante ou encore état de l’installation électrique sont autant d’informations qu’il faudra fournir lors du compromis de vente ; en effectuant ces expertises au plus tôt, elles pourront alors vous aider à estimer la valeur de votre bien. À mètres carrés égaux, un logement économe pourra par exemple être vendu plus cher qu’une habitation énergivore. La superficie exacte du bien est également déterminante.
Vous devez, par ailleurs, évaluer le prix de revient de votre domicile. Ce coût correspond au prix d’achat, auquel vous devez ajouter les droits de mutation ainsi que les éventuels travaux importants que vous avez effectués (toiture, plomberie, isolation…). La vente de votre bien ne doit donc pas être conclue en dessous de ce montant.

Prendre le pouls du marché

Il convient ensuite de comparer votre logement au marché immobilier. Pour ce faire, consultez les différentes statistiques publiées sur le sujet, afin d’obtenir une première indication en termes de mètres carrés habitables. En la matière, la base de données des notaires est notamment intéressante puisqu’elle tient compte des biens effectivement vendus. Elle est consultable en ligne sur www.immoprix.com. De même, le site pap.fr publie chaque mois un indice du mètre carré calculé à partir des informations fournies par les vendeurs après la transaction.
Néanmoins, ces études ne permettent pas de prendre en compte toutes les caractéristiques qui donnent un cachet propre à chaque habitation. C’est pourquoi, vous ne devez pas négliger les annonces immobilières qui foisonnent sur internet et dans les agences près de chez vous. N’hésitez pas non plus à visiter des biens en vente similaires au vôtre pour jauger le marché local et par-là même la concurrence que vous devrez affronter.

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Les conseils des professionnels

Au terme de ces différentes démarches, vous devez avoir une idée du prix de vente de votre bien. Toutefois, avant de franchir le pas, demandez à deux ou trois agents immobiliers d’évaluer votre logement, sans leur faire part de votre avis.
Réalisées le plus souvent à titre gratuit, ces estimations sont utiles dans la mesure où ces professionnels connaissent les attentes des acquéreurs et par conséquent le prix qu’ils sont prêts à mettre pour leur confort. Elles doivent cependant être nuancées, puisque l’intérêt des agents immobiliers dans la future transaction peut les pousser à proposer une estimation haute pour séduire le vendeur ou, au contraire, à une estimation basse pour accélérer la vente.
La détermination du juste prix de vente de votre logement dépend, par conséquent, de la combinaison de toutes ces données.

Les aléas des estimations

D’autres techniques permettent d’évaluer la valeur de votre logement, avec plus ou moins de fiabilité :

  • sur internet : plusieurs sites proposent de réaliser cette estimation à travers des questionnaires en ligne plus ou moins complets. Outre le fait que ces évaluations à distance ne valent pas une visite sur place, les montants obtenus peuvent être très différents d’un site à l’autre. La prudence est alors de mise.

  • les experts immobiliers : très utile notamment dans le cas d’une situation litigieuse (divorce, succession…), l’expertise immobilière est un document officiel qui justifie le prix du bien. Elle est proposée par les notaires sur expert.immobilier.notaires.fr et par le site pap.fr. Comptez cependant plusieurs centaines d’euros.