Baisse des taux de crédit immobilier : de quoi parle-t-on ?

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Si 2018 était une bonne année pour devenir propriétaire, 2019 est également prometteuse ! Mais alors que la baisse des taux d’emprunt se poursuit, il n’est pas toujours évident de distinguer TAEG et TAEA. Décryptage.

Entre la baisse des taux d’obligation assimilables du Trésor – élément de référence pour la fixation des taux de crédit immobilier – et la volonté des banques de booster leurs chiffres, les candidats à la propriété profitent de taux d’emprunt particulièrement avantageux. Un prêt sur 15 ans, se monnayait en moyenne à 1,18 % en avril 2019, contre 1,39 % sur 20 ans et 1,64 % sur 25 ans, d’après le barème du site de courtage MeilleurTaux.com. En clair : les records de l’automne 2016 sont largement battus ! Mais avant de sauter sur l’occasion, encore faut-il exactement savoir ce qui se cache derrière ces chiffres alléchants.

Le TAEG comme référence

Avant toute chose, faites-vous une raison : vous payerez en réalité plus cher que les tarifs indiqués ! Rappelons en effet que tous les baromètres mensuels qui font état de l’évolution des taux d’emprunt fixes n’intègrent jamais les frais annexes. Si ces études donnent un aperçu global du marché et de ses opportunités, elles doivent par conséquent être prises avec des pincettes. Lors de votre démarchage auprès des banques, c’est le taux annuel effectif global (TAEG) qu’il faut scruter. Obligatoire dans les offres et conventions de crédit, cet indicateur prend en compte tous les coûts de l’emprunt : intérêts, frais de dossier, de garantie, d’intermédiation et d’assurance obligatoire (risques liés au décès, à l’invalidité, à l’incapacité de travail…). C’est donc un outil de référence pour comparer les propositions.

L’assurance au meilleur prix

Moins connu, le taux annuel équivalent assurance (TAEA) est également très utile à l’heure du choix puisqu’il permet de connaître le coût réel de l’assurance exprimé en taux et donc de déterminer son importance dans les différents frais du crédit. On estime ainsi que l’assurance d’un emprunt immobilier représente en moyenne 30 % de son coût total ! Dans ces conditions, quelques dixièmes de points en plus ou en moins peuvent représenter des milliers d’euros sur toute la durée du prêt. Utilisez donc cette donnée pour faire jouer la concurrence.

Gare au taux d’usure

Pour attirer les clients, les établissements bancaires se livrent en général à une guerre des prix. Ceci étant dit, on peut toujours avoir de mauvaises surprises. Afin de protéger les emprunteurs de taux excessifs qui pourraient les mettre en difficulté, l’État impose donc aux professionnels de ne pas dépasser ce qu’on appelle le taux d’usure. Ce dernier correspond au taux annuel effectif global du trimestre précédent augmenté d’un tiers. Il est donc actualisé tous les trois mois et publié au Journal officiel. Loin de se limiter au domaine immobilier, le législateur prévoit un taux d’usure pour chaque type de prêt (à taux fixe ou variable, à la consommation, crédit relais, découvert en compte, etc.). Bon à savoir : la Banque de France liste tous ces seuils sur son site internet.