Document indispensable pour déterminer les impôts redevables par les propriétaires, le cadastre peut comporter des erreurs aux conséquences plus ou moins graves. On vous dit tout.
Ce qu’on appelle le cadastre, se compose de plusieurs documents qui identifient les propriétés foncières. Cependant, il ne constitue pas un titre de propriété et ne fixe pas non plus les limites de votre parcelle ! En revanche, cette documentation administrative sert de base de calcul aux impôts dont vous êtes redevable, notamment pour la taxe foncière. Mieux vaut donc qu’aucune erreur ne s’y soit glissée…
Deux éléments majeurs composent le cadastre : le plan cadastral et la matrice cadastrale. Le premier est une représentation graphique, des propriétés foncières d’une ville, et l’emprise au sol des bâtiments qui les occupent. Certaines précisions peuvent être indiquées, afin de faciliter sa lecture, telles que les voies de communication principale, les cours d’eau, fossés, etc. Quant à la matrice cadastrale, il s’agit d’un document écrit constitué « de relevés de propriété indiquant l’identité du ou des propriétaires de chaque terrain ou immeuble bâti répertorié au sein du plan cadastral ».
Lors d’une vente immobilière, la documentation cadastrale fait partie des renseignements que le notaire doit réunir pour vérifier que tout est en ordre, avant de l’annexer à l’acte de vente. L’acheteur a également intérêt à s’informer en amont, pour faire une offre en connaissance de cause. Plusieurs moyens sont à sa disposition. Envoyer un courrier de demande de consultation du plan cadastrale à la commune, ou au centre des impôts fonciers dont dépend la parcelle en question. Pour la matrice cadastrale, il s’agira d’obtenir un extrait à partir d’un formulaire dédié (n° 6815-EM-SD) à adresser au centre des impôts.
Vous pouvez aussi consulter le plan cadastral en ligne sur le portail officiel Cadastre.gouv.fr ou sur la carte publique du site Geofoncier.fr, qui fournit en prime le prix de la dernière vente récente du bien. Vous pouvez encore consulter l’historique des cessions sur une zone en remontant sur 5 ans grâce au service « Demande de valeurs foncières » accessible sur Explore.data.gouv.fr. Un bon moyen de se faire une idée des tarifs dans le quartier !
Comment modifier le cadastre ?
Numéros de parcelles inversés, localisation cadastrale ne correspondant pas à la réalité de terrain, données non mises à jour… les erreurs ne sont pas rares. C’est souvent lors d’une vente ou de gros travaux qu’on découvre le pot aux roses, ce qui peut entraîner des difficultés pour obtenir un permis de construire, des conflits de voisinage sur les limites réelles des parcelles, des complications lors de la cession du bien mais aussi des erreurs durables sur le calcul des impôts fonciers…
Il est essentiel de comparer le numéro de parcelle de l’acte de vente, avec celui du cadastre, afin de s’assurer qu’ils correspondent. En cas de doute sur les limites réelles de votre propriété, faites appel à un géomètre-expert pour réaliser un bornage précis. Le recours à ce professionnel est obligatoire (sauf certaines exceptions) pour faire une demande de modification du cadastre auprès du service de publicité foncière (formulaire 6463-N-SD). Il doit pour cela établir un document d’arpentage mesurant la superficie du terrain.
Julie Polizzi
