Revendre son logement pour s’offrir plus grand demande une sacrée organisation financière. Pour simplifier la donne, beaucoup de propriétaires recourent alors au prêt relais. On vous dit tout sur les avantages et inconvénients de cet outil de financement.
Après avoir acheté un premier bien plutôt modeste, de nombreux couples repartent en quête de mètres carrés supplémentaires pour agrandir la famille. Sauf que devenir « secundo-accédant » suppose d’avoir revendu son précédent logement, le tout dans un timing difficile à gérer.
Jongler avec les opérations
Dans un scénario idéal, vous avez mis en vente votre maison et trouvé un acheteur, tandis qu’en parallèle vous avez vous-même eu un coup de cœur pour un nid douillet. Les deux transactions étant menées de front, il n’y a donc aucun problème de financement puisque le produit de la vente arrive à point nommé pour régler le nouvel achat. Le tout, bien sûr, en coordonnant les dates d’emménagement de chacun. Hormis un coup de chance insolent, il est toutefois rare de parvenir à une telle synchronisation !
L’option la plus prudente est en réalité de céder son habitation avant d’en convoiter une autre. Là encore, la coquette somme résultant de cette transaction permettra de vous offrir votre nouveau chez vous lorsque vous l’aurez trouvé. Bémol : si la perle rare se fait attendre, il faudra sans doute redevenir locataire pour un temps, avec le déménagement et les frais supplémentaires que cela implique.
Une avance appréciable
Pour éviter de passer par une location transitoire, bon nombre de propriétaires choisissent l’alternative du prêt relais. Ce crédit immobilier permet ainsi de financer la nouvelle demeure grâce à une avance versée sur le prix de vente estimé de votre bien. Cette option est particulièrement utile pour les couples qui souhaitent déménager alors qu’ils ont toujours l’emprunt de leur logement sur le dos. Les ménages utilisent donc un prêt relais pour solder le capital restant dû et constituer un apport pour changer de toit. Le plus souvent, il faut toutefois jumeler cette opération avec un crédit amortissable classique à long terme pour compléter l’enveloppe du futur home sweet home. Une fois la vente réalisée, l’argent récolté permet alors de mettre un terme au prêt relais et de rembourser par anticipation une partie du nouvel emprunt.
C’est dans cette optique que ce crédit transitoire est souscrit pour une période courte, limitée à quelques mois et à un maximum de deux ans. De même, son montant correspond à un pourcentage compris entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien, déduction faite du capital restant dû sur l’emprunt en cours.
L’épée de Damoclès
Côté remboursement, vous pouvez opter pour un prêt relais incluant une franchise partielle. Dans ce cas, vous payez chaque mois les intérêts et primes d’assurance. Autre option, la franchise totale permet d’alléger votre charge mensuelle en repoussant le remboursement de ces frais jusqu’à la clôture du crédit. Revers de la médaille : le coût total est en revanche plus élevé puisque les intérêts se capitalisent et s’ajoutent au capital emprunté. Mieux vaut donc solder le prêt au plus tôt pour éviter de voir la facture exploser. Et c’est bien ça le problème !
Le crédit relais peut être un formidable coup de pouce ou un piège redoutable en fonction du temps qu’il va vous falloir pour céder votre ancien logement. Car vente ou pas vente, la banque pourra exiger le remboursement complet au terme du délai imparti ! À défaut d’obtenir un sursis supplémentaire en consentant une baisse de prix ou la réalisation de travaux afin de séduire un acheteur, vous vous exposez alors à un recouvrement contentieux, à un fichage bancaire, voire à la saisie de l’habitation et même parfois des deux, l’ancienne et la nouvelle ! Malgré le peu de données en la matière, quelque 75 000 foyers auraient été incapables de rembourser leur prêt relais en 2012, d’après l’Association française des usagers des banques.
Conseils
Le prêt relais ne doit pas être souscrit à la légère. Si l’option vous tente, voici quelques conseils pour réussir cette opération :
• Ne surévaluez pas votre bien : pour être vendu vite, votre logement doit être estimé à son juste prix. Pour cela, consultez plusieurs spécialistes immobiliers et recourez au besoin à une expertise indépendante.
• Soyez réactif : mettez votre bien en vente dès que possible et soyez attentif aux réactions. Si elles sont négatives ou s’il y a peu de candidats, n’hésitez pas à demander conseil à une agence immobilière de façon à améliorer la présentation du bien, à diffuser l’annonce ou à ajuster le prix.
• Mobilisez tout le soutien possible : certaines banques ont des accords avec des réseaux d’agences immobilières et peuvent donc vous aider à vendre votre habitation.
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