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Droits et devoirs des copropriétaires

Vous venez d’acheter un appartement. Obligatoirement, vous devenez copropriétaire. En tant que membre de cette communauté d’intérêts, vous êtes alors soumis à un certain nombre de droits et d’obligations fixés par règlement. Une loi du 10 juillet 1965 en définit les principes généraux. Mais chaque copropriété peut avoir ses spécialités « maison ». Reste à savoir si elles sont légales… Un règlement peut-il par exemple interdire de détenir un chat ou un chien ? Non, car la loi de 1965 ne tolère aucune discrimination envers les animaux domestiques.
En revanche, il peut vous défendre d’installer des volets en PVC, si tous les appartements de l’immeuble ont des volets en bois, ou de faire monter sur votre balcon une parabole télé. La loi de 1965 précise en effet que, pour des raisons d’esthétique et d’harmonie, un particulier ne peut pas toucher à l’aspect extérieur de son immeuble. Interdit donc de « défigurer » les façades.

Attention

Même si dans le règlement de copropriété figure une clause qui semble illégale, vous devez la respecter, en attendant une décision de justice. En effet seul un juge peut décider si « des clauses non écrites » dans la loi de 1965, sont légales ou illégales.

L’Assemblée générale

Le droit, majeur, de tout copropriétaire, c’est de faire entendre sa voix, lors de l’Assemblée générale, qui légalement se tient une fois par an. Y sont soumises au vote (qui n’est pas secret) toutes les décisions concernant la vie de l’immeuble. Mais attention, pour être adoptées, ces décisions n’obéissent pas aux mêmes règles. Selon l’importance, il existe quatre formes de « majorité ».

Explications

(Pour simplifier nous imaginons ici que chaque copropriétaire dispose d’un même pouvoir, alors que selon les caractéristiques de son lot, mesuré en « tantièmes », ce pouvoir est plus ou moins important)

  1. Pour une décision concernant la vie courante de l’immeuble (approbation des comptes, exécution des travaux d’entretien…), seule une « majorité simple » est requise. En clair, si l’immeuble compte 50 copropriétaires et que seuls 20 d’entre eux participent au vote, il faut l’accord de 50 % des votants plus 1 voix, donc, dans le cas présent, 11 voix.
  2. S’il s’agit par exemple de choisir ou de révoquer le syndic (société qui assure la gestion de l’immeuble), il faut une « majorité absolue ». Qu’ils votent ou pas, les 50 copropriétaires sont pris en compte : il faut 50 % plus 1 voix, donc 26 voix.
  3. Pour des travaux importants de transformation ou d’amélioration comme l’installation d’un ascenseur, une « double majorité » est nécessaire. Cette majorité est atteinte aux 2/3 des 50 copropriétaires, avec obligation que plus de la moitié d’entre eux ait participé au vote.
  4. Pour une décision radicale (par exemple la suppression d’un poste de concierge), il faut « l’unanimité ». Les 50 copropriétaires doivent voter oui.

Important

Une fois une décision votée, il est impossible de la contester sur le fond. En revanche, sur la forme, des recours sont parfois possibles. Toute convocation à une assemblée générale doit être expédiée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 21 jours avant la réunion, avec l’ordre du jour, et l’ensemble des questions qui seront soumises à délibération. Si ces conditions n’ont pas été respectées, un copropriétaire peut alors saisir la justice pour faire annuler les décisions prises lors de cette assemblée.

Olivier Annichini




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